Stavební řád podle nového stavebního zákona

/autor: JUDr. František Veselý/

Od 1. 1. 2007 nabyl účinnosti zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). Nový stavební zákon přináší řadu změn i ve stavebním řádu, který je jeho součástí. Jde zejména o novou úpravu v oblasti ohlašování, povolování a kolaudace staveb, která navazuje na změny v územním plánování a rozhodování. Zcela novým institutem jsou autorizovaní inspektoři. Tento příspěvek si klade za cíl seznámení s účelem a základními principy nové právní úpravy na úseku stavebního řádu podle nového stavebního zákona. Charakterizuje a objasňuje nejvýznamnější změny  stavebního řádu oproti dosavadnímu právnímu stavu.


Dne 1.1.2007 nabyl účinnosti (s malými výjimkami) zákon č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu  (stavební zákon) a byl zrušen dosavadní stavební zákon č. 50/1976 Sb. Jde o rekodifikaci veřejného stavebního práva, která byla připravována s ambicí, jednak liberalizovat, zjednodušit a zrychlit správní procedury související s přípravou, realizací a užíváním staveb, jednak vytvořit kontrolní mechanizmy efektivně zajišťující plnění povinností v této oblasti veřejné správy.


Jak ze samotného názvu zákona vyplývá, základními předměty jeho úpravy jsou právní vztahy v oblasti územního plánování a v oblasti stavebního řádu. Stejně jako podle předchozího stavebního zákona je zřizování staveb posuzováno nejprve z hledisek územně plánovacích a poté z hledisek stavebního řádu. Těžiště ingerence státu a rozhodování o stavbě se přitom posouvá do oblasti územního rozhodování, kde se řeší otázky umístění stavby nejen podle norem stavebního zákona a jeho prováděcích předpisů, ale i podle  desítek zvláštních předpisů zajišťujících veřejné zájmy na dalších úsecích (ochrana přírody, životního prostředí, péče o zdraví lidu atd.). Na rozdíl od oblastí územního rozhodování podle části třetí nového stavebního zákona, kde i nadále bude základním správním instrumentem povolení, je ve správních postupech podle stavebního řádu (část čtvrtá zákona) připuštěn v mnohem větší míře ohlašovací princip.


Stavební řád podle části čtvrté nového stavebního zákona obsahuje, vedle úpravy povolování staveb, terénních úprav, zařízení a udržovacích prací, rovněž i úpravu stavebního dozoru a institut autorizovaného inspektora, včetně jeho postavení a působení v rámci tzv. „zkráceného stavebního řízení“.


Klasifikace staveb


Nový stavební zákon opouští pojmy dosavadního stavebního zákona jako je „jednoduchá stavba“, „drobná stavba“ apod. Pokud nový stavební zákon spojení jednoduchá stavba přesto užívá, nejedná se o ustálený termín, nýbrž o přívlastek vyjadřující, že se jedná, podle své povahy, o stavbu nikoliv složitou. Nový stavební zákon zavádí poměrně složitou klasifikaci staveb za účelem jejich roztřídění podle toho, zda k jejich uskutečnění bude zapotřebí povolení nebo ohlášení; u některých staveb nevyžadujících ani  stavební povolení, nebo ani ohlášení, bude ovšem nezbytné vydání územního rozhodnutí nebo územního souhlasu. Některé stavby nebudou vyžadovat nejen stavební povolení nebo ohlášení, ale ani územní rozhodnutí či souhlas (územní souhlas je obdobou souhlasu stavebního úřadu s ohlášením stavby; na rozdíl od něj se při nečinnosti stavebního úřadu nepředpokládá existence souhlasu).


V ustanovení § 103 stavebního zákona je vymezeno více než čtyřicet druhů staveb, jejichž realizace nevyžaduje stavební povolení ani ohlášení. V ustanovení § 104 stavebního zákona  jsou vypočteny stavby, terénní úpravy, zařízení a udržovací práce, které budou vyžadovat ohlášení. U staveb, terénních úprav a zařízení, které podléhají územnímu řízení a podle zákona u nich postačí ohlášení, bude moci stavební úřad v územním řízení stanovit, že ohlášení nevyžadují.


U staveb podle ustanovení § 104 písm. a/ až d/ stavebního zákona, které se ohlašují, se nevyžaduje ani územní rozhodnutí ani územní souhlas, pokud jsou splněny všechny zákonné podmínky :



  • stavba musí být v souladu s obecnými požadavky na výstavbu

  • stavba musí být v souladu s územně plánovací informací (podle ustanovení § 21 jde o předběžnou informaci, kterou je stavební úřad povinen vydat ke stanovení podmínek např. pro využívání územního regulačního plánu, vydání územního rozhodnutí a provedení jednoduchých staveb bez předchozího územního rozhodnutí nebo územního souhlasu)

  • budou navrženy v zastavěném území ( § 2 písm. d/) nebo v zastavitelné ploše ( § 2 písm. j/)

  • poměry v území se jimi podstatně nezmění a nevyžadují nové nároky na dopravní a technickou infrastrukturu.
     

Vedle toho musí být s ohlášením doloženo, že stavebník o svém stavebním záměru informoval vlastníky sousedních pozemků a staveb na nich.


Postup podle stavebního řádu při ohlášení stavby


Je-li ohlášená stavba v rozporu s uvedenými zákonnými podmínkami, stavební úřad rozhodnutím, které je prvním úkonem v řízení, provedení ohlášené stavby zakáže. Toto rozhodnutí stavební úřad vydá do 30 dnů od ohlášení stavby. Jestliže bude ohlášení postrádat některou ze zákonem stanovených náležitostí, nebude za ohlášení považováno a stavební úřad jej bez dalšího do 15 dnů od jeho podání odloží. Pokud ohlášení splňuje veškeré zákonem vyžadované náležitosti, stavební úřad vysloví souhlas s ohlašovanou stavbou, v němž nemohou být žádné dodatečné podmínky.


Pokud stavební úřad ve lhůtě 40 dnů neučiní nic, má se za to, že vydal souhlas. Souhlas stavebního úřadu, ať písemný či projevený mlčky, má platnost po dobu jednoho roku. Ohlášení stavby se podávají na předepsaném formuláři (příloha č.1 vyhlášky č. 526/2006 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení stavebního zákona ve věcech stavebního řádu).


Stavební řízení


Stavební řízení podle nového stavebního zákona se tomu dosavadnímu v mnohém podobá. Pokud jde o účastníky řízení, nový stavební zákon za účastníka nepovažuje osobu odborného vedení nebo stavebního ( podle starého zákona „odborného“) dozoru stavby prováděné svépomocí. Ani osoby, označené ve stavebním zákoně jako „osoby, kterým zvláštní zákon toto postavení přiznává“, nebudou již účastníky stavebního řízení (jde zejména o občanská sdružení, která v něm působila podle zákona č. 114/1992 Sb.) Zde se prakticky projevuje zájem, aby se ve stavebním řízení projednával pouze způsob provedení stavby a neopakovaly se procesy ochrany veřejných zájmů z různých oblastí veřejné správy, prováděné v územním řízení. Podle nového stavebního zákona nejsou účastníky řízení ani nájemci bytů a nebytových prostor, ale ani nájemci pozemků.


Žádost o stavební povolení


Nový stavební zákon se při úpravě obsahu žádosti o stavební povolení a jeho příloh od starého příliš neliší. Novinkou je to, že žádost o stavební povolení musí obsahovat i plán kontrolních prohlídek stavby. Zde se projevuje záměr zákonodárce posílit soustavnou kontrolu realizace staveb stavebními úřady. Obsah žádosti o stavební povolení je vymezen mimo jiné tak, že ji stavebník povinně podává  na předepsaném formuláři (příloha č.2 vyhlášky č. 526/2006 Sb.).


Doba mezi doručením oznámení o zahájení stavebního řízení a nařízeným ústním jednáním činí 10 dnů (oproti sedmi dnům podle starého stavebního zákona).


Námitky účastníků stavebního řízení


V zájmu zamezení protahování řízení účelovými námitkami nový stavební zákon rozsah možných námitek výslovně vymezuje. Účastníci mohou uplatňovat pouze námitky k projektové dokumentaci, způsobu provádění a užívání stavby a požadavkům dotčených orgánů, za podmínky, že je jimi dotčeno přímo jejich vlastnické právo nebo právo založené smlouvou provést stavbu nebo opatření nebo právo odpovídající věcnému břemenu k pozemku nebo stavbě. K námitkám, které mohly být uplatněny v územním řízení a při pořizování regulačního plánu, se ve stavebním řízení nepřihlíží. Na rozdíl od starého zákona si stavební úřad bude povinen učinit úsudek o občanskoprávních námitkách účastníků a bude moci rozhodnout bez toho, aniž by účastníka s námitkami odkázal na občanskoprávní soud. Pouze u námitek týkajících se existence určitého práva nebo rozsahu vlastnických práv musí stavební úřad, jako doposud, vyzvat namítajícího účastníka, aby se v určené lhůtě obrátil na soud.


Stavební povolení


Ve stavebním povolení stavební úřad jako doposud stanovuje podmínky pro provedení stavby, popř. pro její užívání a rozhodne o námitkách účastníků řízení. Nově může být ve stavebním povolení stanovena mj. podmínka oznámení určitých fází výstavby stavebníkem pro účely kontrolní prohlídky stavebním úřadem. Podle nového stavebního zákona může stavební úřad ve  stanovených případech nařídit provedení zkušebního provozu stavby obsahující technologické zařízení.


Veřejnoprávní smlouva


Nový stavební zákon umožňuje nahradit stavební povolení se souhlasem dotčených orgánů veřejnoprávní smlouvou o provedení stavby nebo terénních úprav. Žádá-li stavebník o uzavření veřejnoprávní smlouvy, musí doložit vyjádření ostatních účastníků řízení. Úprava veřejnoprávní smlouvy je obsažena ve správním řádu (část pátá zákona č. 500/2004 Sb.).


Užívání staveb


Nová úprava vychází z toho, že stavebník má právo na užívání stavby v bezprostřední návaznosti na její dokončení, jestliže byla provedena na základě stavebního povolení nebo ohlášení. Podle nového stavebního zákona se povolení k užívání stavby již nevydává. Podle míry ingerence stavebního úřadu a z hlediska práva stavebníka užívat realizovanou stavbu třídí nový stavební zákon stavby  do tří skupin.


První skupinou jsou stavby, u kterých budoucí uživatel nemohl při výstavbě ovlivňovat vlastnosti těchto staveb. V ustanovení § 122 stavebního zákona se uvádí jejich demonstrativní výčet :   



  • nemocnice

  • školy

  • nájemní bytové domy

  • stavby pro obchod a průmysl

  • stavby pro shromažďování většího počtu osob

  • stavby dopravní a občanské infrastruktury

  • stavby pro ubytování odsouzených a obviněných

  • a dále stavby, u nichž bylo stanoveno provedení zkušebního provozu a změny staveb, které jsou kulturní památkou. Tyto stavby vyžadují vydání kolaudačního souhlasu.  Kolaudační souhlas není správním rozhodnutím. Jeho vydání je podmíněno provedením kontrolní prohlídky stavby stavebním úřadem a předložením stanovisek předepsaných zvláštními předpisy k užívání stavby nebo jejího zařízení, doklady o výsledku předepsaných zkoušek a u staveb, které jsou předmětem zápisů v katastru nemovitostí geometrickým plánem stavby.

Druhou skupinou jsou stavby, u kterých jejich stavebník, vlastník nebo uživatel mohl při výstavbě ovlivňovat vlastnosti těchto staveb (§ 120 stavebního zákona). Do této skupiny budou náležet např. rodinné domy, chaty, garáže apod. Ohledně těchto staveb je stavebník povinen oznámit stavebnímu úřadu záměr započít s užíváním stavby nejméně 30 dnů předem. V případě, že došlo k nepodstatným odchylkám oproti vydanému stavebnímu povolení, je stavebník povinen předložit stavebnímu úřadu dokumentaci skutečného provedení stavby a geometrický plán, jedná-li se o novostavby, které jsou předmětem zápisů v katastru nemovitostí. Stavební úřad může provést kontrolní prohlídku, o níž učiní zápis do stavebního deníku. Nedojde-li k závěru, že bude muset stavbu zakázat, nevydá žádné rozhodnutí ani souhlas. V takovém případě je možno stavbu užívat po uplynutí 30 dnů od oznámení záměru dokončenou stavbu užívat. Pokud při kontrolní prohlídce zjistí stavební úřad závady, musí užívání stavby zakázat. Rozhodnutí o zákazu užívání stavby je správním rozhodnutím vydaným jako první úkon ve věci a odvolání proti němu nemá odkladný účinek. Po odstranění závad bude možno stavbu užívat až na základě písemného souhlasu stavebního úřadu.


Třetí skupinou jsou stavby, které byly postaveny bez nutnosti jejich  povolení a ohlášení a některé další druhy staveb, které byly postaveny na základě ohlášení (§ 119 stavebního zákona). Stavebník nemá v souvislosti se započetím jejich užívání ve vztahu ke stavebnímu úřadu žádné povinnosti.


Bez ohledu na druh stavby je stavebník povinen vždy zajistit, aby před započetím užívání stavby byly provedeny a vyhodnoceny zkoušky předepsané zvláštními právními předpisy.


Změna v užívání stavby


Změna v užívání stavby (§§ 126, 127 stavebního zákona) vyžaduje souhlas stavebního úřadu, avšak zpravidla nepůjde o správní rozhodnutí. O povolení změny rozhodnutím půjde tehdy, stanoví-li tak stavební úřad do 30 dnů od oznámení. Stavební úřad tak učiní v případě, že se změna užívání stavby bude dotýkat dalších osob nebo bude vyžadovat podrobnější posouzení jejích účinků na okolí. V ostatních případech bude souhlas stavebního úřadu dán buď písemným sdělením nebo mlčky; v takovém případě se presumuje existence souhlasu po uplynutí 30 denní lhůty ode dne doručení oznámení o změně v užívání stavby stavebnímu úřadu.


Odstraňování staveb terénních úprav a zařízení


Rozlišování odstraňování staveb na odstraňování z vůle vlastníků a odstraňování nařízené stavebním úřadem podle starého stavebního zákona zůstává v novém zákoně zachováno. Nový stavební zákon liberalizuje odstraňování těch staveb, které by podle nové úpravy nevyžadovaly stavební povolení nebo ohlášení. V ostatních případech zavádí ohlašovací režim. Vlastník stavby je povinen stavebnímu úřadu záměr odstranění stavby ohlásit, a pokud mu stavební úřad ve 30 denní lhůtě nesdělí, že odstranění stavby je možné jen na základě povolení, může započít s odstraňováním stavby. Ohlášení odstranění terénních úprav nebo zařízení je třeba pouze tehdy, pokud tak stanoví stavební úřad při jejich povolení. Omezení se týká staveb v památkově chráněných územích, pokud pro takový případ stanoví podmínky orgán státní památkové péče. V tomto případě stavební úřad stavebníkovi sdělí, že stavbu, terénní úpravy či zařízení lze odstranit pouze na základě stavebního povolení.


Z moci úřední lze nařídit odstranění stavby jejímu vlastníkovi nebo se souhlasem vlastníka jiné osobě v taxativně vypočtených případech. K nim patří i stavby nepovolené nebo prováděné v rozporu se stavebním povolením nebo opatřením stavebního úřadu. I podle nového stavebního zákona je možné požádat o dodatečné povolení stavby nepovolené nebo prováděné v rozporu s rozhodnutím nebo opatřením stavebního úřadu ( §§ 129 odst. 3 a 4 a §§ 111 a 115 stavebního zákona).


Zvláštní pravomoci stavebního úřadu


Nový stavební zákon neobnovuje institut tzv. státního stavebního dohledu. Pravomocí kontrolní činnosti jsou nadány přímo stavební úřady. Je zdůrazněna soustavnost procesu kontroly při realizaci a užívání staveb. Srovnáním se starým stavebním zákonem lze dospět k závěru, že kontrolní pravomoci vymezené novým stavebním zákonem jsou v podstatě identické s těmi dosavadními.


Autorizovaný inspektor


Jde o nový právní institut, jehož cílem je oprostit stavební úřady od některých činností, u nichž není nezbytné, aby je vykonávaly stavební úřady. Pro urychlení procesu povolení, realizace a užívání vybraných druhů staveb svěřuje zákon některé  úkony autorizovaným inspektorům, jakožto privátní sféře. Autorizovaný inspektor coby osoba splňující náročné zákonné podmínky (§ 143 stavebního zákona), jmenovaná po vyjádření České komory architektů nebo České komory autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě ministrem pro místní rozvoj, podle stavebního zákona nenahrazuje stavební úřad; nemá žádné rozhodovací pravomoci. Stavební inspektor může pomoci urychlit povolovací řízení tím, že provede kontrolu dokumentace, popř. vydá certifikát k užívání stavby. Stavební inspektor může posloužit stavebnímu úřadu expertní činností při kontrolních prohlídkách stavby. Institut autorizovaného inspektora je službou pro stavebníka uskutečňovanou na základě smlouvy, podle níž autorizovaný inspektor stavebníkovi za sjednanou úplatu zpracuje certifikát pro zkrácené stavební řízení, pro vydání kolaudačního souhlasu nebo provede jiný úkon ve své působnosti. Autorizovaný inspektor nemůže smlouvu uzavřít v případě, že zkrácené stavební řízení je vyloučeno územním rozhodnutím či územním souhlasem.


Zkrácené stavební řízení


Zkrácené stavební řízení není stavebním řízením. Jde o úpravu způsobu a rozsahu posouzení dokumentace a dalších podkladů potřebných pro vydání stavebního povolení autorizovaným inspektorem. Autorizovaný inspektor certifikátem potvrdí, že ověřil projektovou dokumentaci a připojené podklady, a to z hledisek uvedených ve stavebním zákoně pro posuzování projektové dokumentace stavebním úřadem ve stavebním řízení, a potvrdí, že stavba může být provedena. K certifikátu připojí návrh plánu kontrolních prohlídek stavby, závazná stanoviska dotčených orgánů a vyjádření osob, které by byly účastníky stavebního řízení. Pokud byly v těchto vyjádřeních uplatněny námitky proti provádění stavby, autorizovaný inspektor je posoudí a projedná je s osobami, které je uplatnily. Způsob vypořádání námitek a závěry, popř. podklady, z nichž vycházel, připojí autorizovaný inspektor k certifikátu. Nezdaří-li se odstranit rozpory ohledně námitek mezi osobami, které by jinak byly účastníky řízení, předloží spis stavebnímu úřadu, který rozhodne o námitkách a nebo rozhodne o nezpůsobilosti stavby pro zkrácené řízení.


Další působnost autorizovaného inspektora


U staveb dle § 122 stavebního zákona, které vyžadují vydání kolaudačního souhlasu, může stavební úřad upustit od závěrečné kontrolní prohlídky stavby a vydat kolaudační souhlas v případě, že mu stavebník předloží odborný posudek autorizovaného inspektora.


Poznámka závěrem


Z uvedeného je zřejmé, že ve správních procesech podle stavebního řádu došlo skutečně k významné liberalizaci, a to zejména rozšířením ohlašovacího principu a tomu odpovídající úpravy institutu souhlasu stavebního úřadu, který není správním rozhodnutím. Liberalizace často ovšem není spojena se zmenšením složitosti a snížením administrativní náročnosti správních procesů ve prospěch stavebníka (srovnej např. ustanovení § 105 stavebního zákona „Náležitosti ohlášení a projektové dokumentace“). Ve stavebních řízeních bude působit počáteční obtíže aplikace nových procesních ustanovení stavebního řádu za situace, kdy ani stavební úřady ani účastníci řízení neměli dostatek času „zažít“ rozsáhlou a složitou úpravu nového správního řádu zák.č. 500/2004 Sb. účinného od 1.1.2006. Jako největší problém lze ovšem, z hlediska zjednodušení správních procesů, hodnotit vazby stavebního zákona (a zejména územního řízení) na nespočet zvláštních předpisů, které v souvislosti s výstavbou zajišťují veřejné zájmy na různých úsecích stále složitějšího života společnosti. Proto, alespoň v nejbližším období, není namístě mít přehnaná očekávání, pokud jde o celkové zrychlení správních procesů v oblasti výstavby.



Literatura:


[1] K.Veselý, P.Raban, Stavební zákon, EUROUNION Praha, s.r.o., 2006
[2] J.Doležal, J.Mareček, V.Sedláčková, T.Sklenář, M.Tunka, Z.Vobrátilová, Nový stavební zákon v teorii a praxi, LINDE PRAHA, a.s., 2006
[3] P.Černý, V.Dohnal, F.Korbel, M.Prokop, Průvodce novým správním řádem, LINDE PRAHA, a.s., 2006



 


JUDr.František Veselý
Seifertova 17, Praha 3, a.k.vesely@volny.cz