Doporučení zhotovitelům, která ujednání jsou vhodná ve smlouvě o dílo a která ujednání jsou riziková

/autor: Mgr. Hana Urbánková/
1. Sjednání závaznosti technických norem ve Smlouvě o dílo
  • Pokud smluvní strany Smlouvy o dílo mají zájem na tom, aby bylo dílo zhotoveno v souladu s technickými normami, je nezbytné toto ujednání korporovat do smlouvy. 
  • Dle právního řádu České republiky, je zhotovitel povinen provést sjednané dílo v souladu se Smlouvou o dílo (tj. ve sjednaném rozsahu a jakosti, ve sjednané době, podle příkazů objednatele – bylo-li toto ujednáno nebo plyne-li to ze zvyklostí, jinak samostatně) a dále v souladu se závaznými technickými normami. Závaznou technickou normou se rozumí příslušné právní předpisy vztahující se k provedení sjednaného díla, tj. zákony, nařízení vlády a vyhlášky. České technické normy nejsou v České republice obecně závazné (jak je stanoveno v ust. § 4 zákona č. 22/1997 Sb., o technických požadavcích na výrobky a o změně a doplnění některých zákonů).
  • Pokud tedy smluvní strany mají zájem, aby byl zhotovitel povinen provést dílo, krom parametrů sjednaných ve Smlouvě o dílo a příslušných právních předpisů (tj. zákonů, nařízení a vyhlášek), rovněž dle příslušných norem, je nezbytné sjednat ve Smlouvě o dílo – „Zhotovitel je povinen provést dílo podle příslušných technických norem.“ Zhotovitel bude poté zavázán provést své dílo v souladu s příslušnými technickými normami platnými a účinnými v době zhotovování díla, a to jak normami mezinárodními (ISO), tak národními (ČSN, DIN). 
2. Zhotovitelům zásadně doporučujeme sjednat nepřípustnost jednostranného zápočtu (učiněného objednatelem) proti pohledávkám zhotovitele na zádržném
  • V praxi bývá často sjednáváno oprávnění objednatele zadržet část ceny díla (obvykle 10 % ceny díla) a tuto zhotoviteli vyplatit z jedné poloviny po řádném předání díla a z druhé poloviny po uplynutí záruční doby. Objednatelé zádržné (tj. pohledávku zhotovitele) velice často započítávají oproti svým pohledávkám zejména na objednateli tvrzené náhradě škody (tyto mohou být domnělé a zhotovitelé tyto často neuznávají a považují je za neoprávněné). 
  • Z opatrnosti lze tedy doporučit zhotovitelům sjednat ve smlouvě následující: „Objednatel si se zhotovitelem ujednali, že objednatel není oprávněn jednostranně započíst své pohledávky vzniklé z titulu této smlouvy oproti pohledávce zhotovitele na zádržném.“ Toto ujednání je v souladu s rozhodovací praxí Nejvyššího soudu ČR (tj. judikaturou), podle které je přípustné a není v rozporu se zákonem. 
3. Doporučujeme sjednat protokolární předání díla
  • Aby zhotovitelé předešli sporům ohledně okamžiku řádného předání díla, od kterého počíná plynout záruční doba, a ohledně toho, zda dílo bylo předáno řádně, tj. bez vad a nedodělků, doporučujeme sepsat o předání díla protokol, který podepíší obě smluvní strany.
  • Dle zákona není nezbytné o předání díla pořizovat písemný protokol, proto je třeba tuto podmínku ve smlouvě sjednat ve znění: „O předání a převzetí díla bude sepsán a objednatelem a zhotovitelem podepsán předávací protokol, v němž budou uvedeny také případné vady a nedodělky a stanovena lhůta k jejich odstranění.“ O následném odstranění vad a nedodělků rovněž doporučujeme sepsat protokol. 
  • Dle nového občanského zákoníku, pokud převezme objednatel dílo bez výhrad, nepřizná mu soud právo za zjevné vady díla. Doporučujeme tedy uvádět v předávacím protokolu prohlášení objednatele: „Objednatel svým podpisem tohoto protokolu stvrzuje, že převzal dílo bez výhrad, s výjimkou vad či nedodělků uvedených v tomto předávacím protokolu.“ 
4. Neujednávat, že k odstranění vad díla jsou za zhotovitele oprávněny třetí osoby 
  • Zásadně nedoporučujeme zhotovitelům přistoupit na ujednání ve smlouvě o dílo, které opravňuje objednatele pověřit odstraněním vady třetí osobu, s tím, že takto vzniklé náklady uhradí objednateli zhotovitel. 
  • Typicky se jedná o ustanovení ve znění: „Nenastoupí-li zhotovitel k odstranění reklamované vady ani do 15-ti dnů po obdržení reklamace, je objednatel oprávněn pověřit odstraněním vady jinou odbornou právnickou nebo fyzickou osobu. Veškeré takto vzniklé náklady uhradí objednateli zhotovitel.“ 
  • Demonstrované ujednání je rizikové pro zhotovitele v tom smyslu, že se de facto zbavuje možnosti posoudit vůbec oprávněnost reklamované vady (tj. zda tato vůbec existuje a zda za ni coby zhotovitel odpovídá). V praxi se nezřídka stává, že objednatelé se pokouší účelově vadu reklamovat u zhotovitele, u kterého ještě neuběhla jím poskytnutá záruční doba. 
5. Doporučujeme, dbejte pečlivě na výběr svého subdodavatele
  • Pokud zhotovitel pověří provedením svého díla či jeho části subdodavatele, odpovídá za něj tak, jakoby dílo či jeho část prováděl sám.
  • Dle judikatury, pokud si zhotovitel s objednatelem sjednali ve smlouvě o dílo smluvní pokutu za zaviněné porušení povinnosti zhotovitele, lze rovněž zhotoviteli přičítat i zaviněné porušení povinnosti tím, koho pověřil provedením díla (tj. subdodavatelem), nebylo-li dohodnuto jinak.
  • Z opatrnosti tedy doporučujeme sjednat ve smlouvě: „Zhotovitel není povinen smluvní pokutu zaplatit za svého subdodavatele, pokud jeho subdodavatel zavinil porušení povinnosti, které je zajištěno smluvní pokutou.“  
6. Doporučujeme sjednávat Smlouvy o dílo nebo objednávky v písemné formě a tyto vlastnoručně podepsat oběma smluvními stranami
  • V případě sporů z uzavřených smluv je nezbytné, aby byl zhotovitel (popř. objednatel) připraven prokázat existenci smlouvy či objednávky. Dle zákona je smlouva uzavřena, pokud si strany dohodnou dostatečně určitě předmět díla a dále doporučujeme i sjednání konkrétní ceny díla (byť zákon připouští uzavření smlouvy bez určení ceny díla, což musí jednoznačně vyplývat z vůle stran, což se v praxi obtížně prokazuje).
  • Pokud smluvní vztah funguje na principu písemné objednávky objednatele, vřele doporučujeme zhotovitelům, aby v reakci na danou objednávku poslali objednateli připravenou listinu se Všeobecnými obchodními podmínkami, kterou po jejím schválení a podepsání objednatelem pevně připojí k objednávce. Toto doporučujeme jako efektivní a zjednodušený způsob, kterým lze nahradit písemnou Smlouvu o dílo, protože v takovém případě se bude na objednávku a připojené Všeobecné obchodní podmínky (obojí vlastnoručně podepsané jak objednatelem, tak dopodepsané zhotovitelem) pohlížet jako na písemně uzavřenou Smlouvu o dílo.
7. Upozornění pro zhotovitele, jste ze zákona povinni upozornit objednatele na nevhodnost věcí, které vám předal či nesprávnost jeho příkazů k provádění díla
  • Jedná se o nevhodnost věcí nebo nesprávnost příkazů od objednatele, které je zhotovitel objektivně schopen při jeho odbornosti zjistit před prováděním či při provádění díla.
  • Zhotovitel je v takovém případě povinen v nezbytném rozsahu přerušit provádění díla až do výměny věci nebo změny příkazu. Pokud objednatel trvá na provádění díla s použitím předané věci nebo podle daného příkazu, má zhotovitel právo požadovat, aby tak objednatel učinil v písemné formě.
  • Pokud zhotovitel objednatele neupozorní (pro prokazatelnost lépe toto upozornění činit písemně) odpovídá za vady díla způsobené nevhodnými věcmi nebo nesprávnými příkazy od objednatele.
  • V praxi se běžně jedná rovněž o vady v projektové dokumentaci. Upozornění objednatele lze učinit záznamem ve stavebním deníku (doporučujeme zhotovitelům mít k dispozici kopii listu ze stavebního deníku s tímto záznamem).
8. Doporučení zhotovitelům, pokud reklamaci díla objednatelem nepovažujete za oprávněnou (tj. dle vás se nejedná o vadu, je reklamováno po záruční době anebo za vadu odpovídá jiný zhotovitel – nikoli však váš subdodavatel), toto objednateli písemně sdělte